Возможные проблемы приобретения земельных участков по гаражной амнистии

Кто имеет право на оформление земли под гаражом в собственность по гаражной амнистии

Ответить на этот вопрос по существу не так-то просто. Формально, это «…гражданин, использующий гараж, являющийся объектом капитального строительства…» (ч. 2 ст. 3.7. ФЗ от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»). К сожалению, законодатель не обосновал применение именно термина «гражданин» вместо более уместного, например, термина «лицо» либо «физическое лицо». Не ясно, гражданином какого государства может быть заявитель. Такой небрежностью законодатель вольно либо невольно создал основание для ограничительного толкования указанной нормы недобросовестными должностными лицами. Например, органами власти может быть создано впечатление о том, что для регистрации права собственности на гараж необходимо, чтобы владельцем (заявителем) был только гражданин РФ.

Иными словами, на основании указанной норм можно судить о том, что гаражная амнистия:

• однозначно не действует в отношении каких-либо юридических лиц (в том числе некоммерческих) и объединений физических лиц (например, простых товариществ);
• не понятно, как действует в отношении граждан иных государств (в том числе Белоруссии) и лиц без гражданства.

Печально, что по одному из самых важных вопросов, а именно, в отношении круга заявителей, законодатель не дал чёткого видения. Кроме того, вряд ли можно признать обоснованным ограничение в реализации имущественных прав по признаку гражданства. Всё-таки вопрос государственной регистрации права собственности относится в значительной степени к гражданско-правовым отношениям, предполагающим равенство прав всех участников (как минимум, физических лиц).

Тем не менее, закон по общему правилу не создаст проблем при регистрации права собственности на участок под гаражом для следующего лица:

• обратившегося с заявлением о предоставлении земельного участка под гаражом не позднее 31.08.2026 года;
• земельный участок (либо его часть) ранее должен был предоставляться заявителю именно для размещения гаражей (являющихся либо не являющихся недвижимостью);
• принадлежащий заявителю гараж: должен являться объектом капитального строительства, что должно подтверждаться техническим планом гаража, либо не должен являться объектом капитального строительства. В этом случае составление и представление технического плана не требуется;
• имеющего подтверждение факта создания гаража до 30.12.2004 г. (дата вступления в силу Градостроительного кодекса РФ).

Формальные требования к земельному участку, подлежащему оформлению в собственность

Закон не говорит о том, что кадастровый учет земельного участка необходимо организовать заранее для приобретения земельного участка по гаражной амнистии. Зачастую это невозможно, т.к. далеко не всегда сам исходный земельный участок, занимаемый ГСК, поставлен на кадастровый учет. Однако исходный земельный участок (повторюсь, не обязательно, чтобы он был сформирован в соответствии с ЗК РФ) должен быть хоть в каком-то виде передан:

• самому гражданину (п. 1 ч. 2 ст. 3.7. ФЗ № 137-ФЗ) либо
• гаражному кооперативу (п. 2 ч. 2 ст. 3.7. ФЗ № 137-ФЗ), а равно иной организации, при которой гаражный кооператив создавался. При этом участок под гаражным боксом заявителя может и не передаваться, а только «распределяться» общим собранием членов ГСК.

В последнем случае крайне вероятно, что потребуется обращение в суд для доказательства добросовестности заявителя при получении участка и строительстве гаража.

Обстоятельства, которые серьёзно затруднят оформление участка по гаражной амнистии в собственность

1. Наличие проекта межевания в отношении территории, занимаемой гаражами.

Фактически, это главная проблема для всей гаражной амнистии. Практически во всех населенных пунктах имеются вступившие в законную силу, т.е. утвержденные в соответствии с действующим законодательством, такие документы по планировке территории, как проекты планировки территории (далее – «ППТ»). Проекты межевания территории (далее – «ПМТ») иногда являются составной частью ППТ, но чаще являются самостоятельно утвержденным видом документации по планировке.

С момента утверждения ПМТ в отношении какой-либо городской территории, межевание в границах этой территории может осуществляться только в соответствии с ПМТ.

В свою очередь, характерной чертой градостроительной документации любого уровня является следующее. Градостроительная документация всегда разрабатывается «на перспективу», т.к. принятие, например, генерального плана либо, в нашем случае, ПМТ, – не является основанием для одномоментного сноса объектов капитального строительства и перемежевания земельных участков в границах территории. Принятие ПМТ означает, что если возникнет необходимость межевания, то оно будет производиться только в соответствии с ПМТ и никак иначе. Основание – пункт 1 части 1 статьи 11.3. Земельного кодекса РФ.

Иными словами, если ПМТ был разработан, то его необходимо отменять либо изменять в соответствии с нуждами ГСК.

2. Создание гаражей на временно предоставленной территории.

Если предоставление участка изначально оговаривалось как временное, то уполномоченные органы власти вправе не заключать новый (не пролонгировать ранее заключенный) договор аренды в отношении земельного участка.

В этом случае собственники гаражей будут обязаны их демонтировать без получения какой бы то ни было компенсации от властей.

3. Создание на отведенной территории объектов, не соответствующих изначальной цели предоставления земельного участка.

Например, если на участке, отведенном под строительство плоскостного сооружения (открытой автостоянки), были возведены гаражи, то такой участок под возведенные объекты межеваться и передаваться в собственность в несудебном порядке, скорее всего, не будет. Наиболее вероятно, что сами гаражи будут снесены как самовольные постройки (ст. 222 Гражданского кодекса РФ).